2023年的中國房地產(chǎn)業(yè)能不能企穩(wěn)反彈？該如何提振對房地產(chǎn)的信心？未來又將會朝著什么方向發(fā)展？專家學(xué)者們將針對當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)問題逐一解讀。

2022年被一些網(wǎng)友戲稱之為房地產(chǎn)業(yè)的“至暗時刻”。這一年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了罕見的“量價齊跌”，部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，甚至申請破產(chǎn)。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，全國房產(chǎn)銷售面積、銷售額雙雙下降，投資額也持續(xù)下降。
中央和地方為穩(wěn)定房地產(chǎn)作出一系列決策部署，“保交樓、穩(wěn)民生”“金融16條”“三箭齊發(fā)”等；年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也再次重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
今年政府工作報告強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
2023年的中國房地產(chǎn)業(yè)能不能企穩(wěn)反彈？該如何提振對房地產(chǎn)的信心？未來又將會朝著什么方向發(fā)展？專家學(xué)者們將針對當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)問題逐一解讀。

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房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)
國家統(tǒng)計局1月17日公布數(shù)據(jù)顯示，2022年我國商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。
不僅銷售面積和銷售額出現(xiàn)下降，投資額也出現(xiàn)下降。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%。其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。
一時間，房地產(chǎn)市場的走向再度引發(fā)關(guān)注。
2022年底，官方再度重提“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這一提法最早出現(xiàn)在2003年8月12日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。該通知指出，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
但似乎在很多人的印象中，這個說法已經(jīng)很多年沒有再被提起。
“房地產(chǎn)業(yè)一直都是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然當(dāng)前出現(xiàn)需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等下行風(fēng)險，但是在中央的要求和督促下，已經(jīng)提出了諸多支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，這些政策正慢慢發(fā)揮作用。”匯力基金董事長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇表示。
中國社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這一點(diǎn)從來沒有人公開否認(rèn)過，至少中央文件沒有公開否認(rèn)過。
“當(dāng)我國進(jìn)入到工業(yè)化中后期城鎮(zhèn)化階段，房地產(chǎn)勢必會成為支柱產(chǎn)業(yè)。不僅現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)在未來很長一段時間都將是支柱產(chǎn)業(yè)。”陳淮的理由是：首先，我國一直在持續(xù)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。大多數(shù)居住在鄉(xiāng)村的農(nóng)民到城里居住，就得解決住房。只要這件事沒有完成，房地產(chǎn)業(yè)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。其次，當(dāng)老百姓在解決了衣食問題之后，新增的主要支出是住和行。“在上世紀(jì)80年代，很少有人買房，主要是先改善吃和穿；到了90年代尤其是亞洲金融危機(jī)以后，人們開始進(jìn)行萬元級的消費(fèi)品交易，于是住房消費(fèi)能力開始出現(xiàn)增長，這是一個客觀規(guī)律。”最后，“十四五”發(fā)展藍(lán)圖提出將從“全面小康”奔向“全面現(xiàn)代化”，在這個過程中，會有越來越多的人成為有“產(chǎn)”一族。“能夠盡早成為有‘產(chǎn)’一族這件事不改變，房地產(chǎn)業(yè)就是支柱產(chǎn)業(yè)。”

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保交樓是為救銀行或房企嗎？
2022年的房地產(chǎn)行業(yè)在低谷徘徊，房企遭遇經(jīng)營壓力。為穩(wěn)樓市，2022年7月28日，中共中央政治局召開會議強(qiáng)調(diào)，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
為保交樓，2022年8月29日，由央行指導(dǎo)，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規(guī)模達(dá)到2000億元。這筆專項借款用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。
2023年以來，“保交樓”仍是各地的重點(diǎn)工作任務(wù)。公開信息顯示，春節(jié)以來，已有多家房企釋放復(fù)工信息，加速推進(jìn)“保交樓”工作。
“保交樓”政策是為了救房企或銀行嗎？
陳淮表示：“出臺保交樓政策不是針對金融業(yè)。房地產(chǎn)首先是讓老百姓改善住房。保交樓是穩(wěn)房地產(chǎn)不是為了救銀行。”
如是金融研究院院長管清友則認(rèn)為，房地產(chǎn)首先和老百姓相關(guān)，它對銀行業(yè)確實有連帶影響。“我從2017年開始觀察房地產(chǎn)和金融業(yè)，從2020年年中，在‘房住不炒’的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿大幕拉開。盡管在兩年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)走入了一段下行周期，房地產(chǎn)企業(yè)也承受著極大的發(fā)展壓力，但我認(rèn)為最開始發(fā)生變化的是金融業(yè)。”
伴隨“保交樓”出現(xiàn)的，是多地購房居民出現(xiàn)提前還貸潮，甚至出現(xiàn)提前還款預(yù)約難、排長隊的現(xiàn)象。
長江商學(xué)院會計與金融學(xué)教授、投資研究中心主任劉勁表示：“首先是由于國家政策調(diào)整導(dǎo)致生產(chǎn)端的房地產(chǎn)企業(yè)必須去杠桿，后來演化成消費(fèi)端的老百姓不愿意再購買房子，是老百姓去杠桿。而提前還貸就是老百姓去杠桿的一種表現(xiàn)。”
劉勁認(rèn)為，去杠桿其實是老百姓的一種投資行為。“老百姓把現(xiàn)金放到銀行進(jìn)行投資的回報率較低，因為房貸利息高，索性先還房貸，這樣能從中賺一點(diǎn)錢。”
在孟曉蘇看來，老百姓主動還房貸去杠